Annet
Martin Mæland: Det må bygges høyere og tettere
"Politikere og planleggere må i enda større grad enn hittil akseptere at Oslo er en by. Skal vi få plass til alle menneskene må vi bygge tettere og høyere. Dette betyr at eksisterende arealer innenfor bygrensen må utnyttes på en bedre måte enn i dag. En god del av eksisterende bebyggelse må rives og nye boliger og næringsarealer som utnytter arealene på en mer effektiv måte må komme isteden. Både rivesaker og høy utnyttelse kan fra tid til annen skape adskillig politisk temperatur. Men jeg tror det må til for å skape boliger nok for folk flest. Dette betyr selvsagt ikke at alt gammelt må rives. Men dersom politikerne ikke aksepterer at man ”må knuse noen egg for å lage en omelett” er jeg redd for at det kan komme til å gå dårlig for de vanskeligst stilte på boligmarkedet i Oslo", skriver OBOS-toppsjef Martin Mæland
Jeg har utfordret ham, som gjesteblogger, til å tydeliggjøre hvilke utfordringer han mener Oslos politisk ledelse står overfor i årene som kommer. Hva mener du?
Utfordringer på boligsektoren i Oslo
Av konsernsjef Martin Mæland, OBOS
Utfordringene er mange og vil antagelig bli enda større de neste 20 årene i forhold til det de har vært i de foregående 20 år. Grunnen til dette er enkel. Mens folkemengden i Oslo økte med omkring 5.000 pr år fra 1990 og til 2005 så har folketallet de siste fem årene øket med ca 12.000 pr år. I fjor øket folketallet i Oslo med 12.370 personer.
Men det ble bare ferdigbygget 2.151 boliger. Det vil si at det bare ble ferdigstilt én bolig for hver 6. nye innbyger som Oslo fikk. Gjennomsnittet i Oslo i dag er at det bor ca to personer pr. bolig. Selv i årene 2006 og 2007 da boligbyggingen i Oslo lå på en topp, og det ble ferdigstilt nesten 4.000 boliger hvert år, ble vi hengende etter i forhold til befolkningsøkningen. I disse to årene ble det ferdigstilt ca én bolig for hver tredje nye innbyger. Når vi i tillegg vet at det er en rekke foreldre som kjøper leiligheter til sine studerende barn i hovedstaden, men det der verken barna eller foreldrene har bostedsadresse i Oslo får vi ett ytterligere trykk på boligmarkedet som ikke gjenspeiles i statistikkene.
Det store trykket på boligmarkedet i Oslo har gjort at boligprisene har øket kraftig. I 1992 kostet en gjennomsnittlig OBOS leilighet under 5.000 kroner pr. kvm., fellesgjeld inkludert. Pr. 1. mai i år er gjennomsnittsprisen steget til 35.735 kroner pr. kvm. Det vil si at boligprisene er mer enn syvdoblet på snart 19 år. I samme periode er lønningene bare 2,2 - 2,4 doblet (det vil si + 120 til 140 %). Konsumprisindeksen har steget med mindre enn 50 % siden 1992 og Statistisk Sentralbyrå byggkostnadsindeks har steget med 83 % siden 1992.
Mange lever i den villfarelse at byråets byggekostnadsindeks gjenspeiler byggekostnadene for nye boliger. Det gjør de ikke. Byggekostnadsindeksen gjenspeiler bare hva innsatsfaktoren i den nøyaktig samme boligen kostet den gang og nå. Som kjent har endrede byggforskrifter med skjerpede krav på en rekke områder samt økte tomtepriser gjort at summen av byggekostnadene, tomt inkludert, så vidt vi kan observere i OBOS har steget med omtrent like mye som boligprisene. Tidvis har byggekostnadene øket mer enn boligprisene, særlig i 2006 og 2007. I OBOS, og sikkert også for andre utbyggere, har det for eksempel hendt at vi har vært nødt til "å vente på" at de generelle boligprisene skal øke slik at det har vært mulig å sette i gang et nybyggingsprosjekt uten å tape penger på det.
Utfordringen for kommunepolitikerne blir således å legge til rette for at det kan bygges nok boliger i hovedstaden. Tilretteleggingen bør også være så rask og effektiv at den ikke bidrar til å presse boligprisene ytterligere oppover. Min påstand er at vi ikke bare trenger nok boligtomter i Oslo til å produsere 5-6.000 bolig pr. år. For at tomteprisene ikke skal gå til himmels trengs det en overflod av tomter som kan bebygges med både boliger og næringsbygg. Dersom Oslo skal fremskaffe tomter til 100.000 boliger de neste 20 årene må politikere og planmyndigheter jobbe både raskt og effektivt.
Og lett vil det helt sikkert ikke være. Det er mange naboer som er i mot at det skal bygges boliger "akkurat her". Politikere og planleggere må i enda større grad enn hittil akseptere at Oslo er en by. Skal vi få plass til alle menneskene må vi bygge tettere og høyere. Dette betyr at eksisterende arealer innenfor bygrensen må utnyttes på en bedre måte enn i dag. En god del av eksisterende bebyggelse må rives og nye boliger og næringsarealer som utnytter arealene på en mer effektiv måte må komme isteden. Både rivesaker og høy utnyttelse kan fra tid til annen skape adskillig politisk temperatur. Men jeg tror det må til for å skape boliger nok for folk flest. Dette betyr selvsagt ikke at alt gammelt må rives. Men dersom politikerne ikke aksepterer at man ”må knuse noen egg for å lage en omelett” er jeg redd for at det kan komme til å gå dårlig for de vanskeligst stilte på boligmarkedet i Oslo.
Den store befolkningsveksten i Oslo fører ikke bare til utfordringer på boligsektoren. Dersom befolkningsveksten fortsetter i samme tempo som nå vil Oslo vokse med 50 %, dvs. et halvt Oslo til i løpet av 25-30 år. Dette vil i tillegg til nye boliger kreve arealer til nye arbeidsplasser, skoler, idrettsanlegg, kulturbygg osv. Men kanskje viktigst av alt: Kollektivtrafikken må styrkes vesentlig. Vi som har bodd i Oslo noen år ser ikke for oss at veitrafikken i hovedstaden kan økes med 50 % i løpet av de neste 25-30 år. Det er bortimot fysisk umulig selv med store veibevilgninger. Det er derfor enkel logikk at kollektivtrafikken må strykes kraftig.
Boligområder, arbeidsplasser og kollektivtrafikk må også ses i sammenheng. Det er reiser til og fra arbeidsplassen som er den største utfordringen på transportsiden. Dette er ytterligere et argument for å bygge en tettere by slik at konsentrerte boligområder og arbeidsplasser kommer i områder med god kollektivtrafikk. Tette boligområder og god kollektivtrafikk er også det som må til for å få ned CO2 utslippet i hovedstaden. Å bygge en tettere by med nye og energivennlige boliger vil derfor også bidra til å gjøre Oslo til en enda mer miljøvennlig by.
Følg Ivar Johansen på Twitter eller Facebook