Byestetikk

Ny strid om Hausmania?

Ny strid om Hausmania?Ypper Fr.P og Høyre-byrådet til ny strid om Hausmania? Rett nok har Byrådet sitt på det tørre når de nå forbereder salg av mesteparten av Hauskvartalet; byrådet har formelt sett fullmakt til å selge. Men det er grunn til å minne om den reguleringsplan bystyret har vedtatt, og som forutsetter at dette skal være et byøkologisk kulturkvartal. Når Byrådet nå forbereder salg har jeg bedt byrådet klargjøre hvordan en ved et eventuelt salg skal ivareta reguleringsplanens forutsetning om ”byøkologisk kvartal” og de kulturaktiviteter bystyret har ønsket å sikre i dette kvartalet. Les mer under.



Byråden 
her

Oslo, 7. desember 2009 
 
Hauskvartalet

Bystyret vedtok 18. juni 2008 følgende regulering for Hauskvartalet:

”Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 1, jf. § 27-2 nr. 1, reguleringsplan med reguleringsbestemmelser (alternativ 1) for Brenneriveien 1 med flere (Hauskvartalet), som omreguleres til:- spesialområde: byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med:

- byggeområde: bolig
- byggeområde: allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall)
- spesialområde: bevaring (bolig, forretning)
- fellesområde: gårdsplass, lek, opphold
- friområde: park, leksom vist på plankart merket OP2-200413216-1 datert 23.01 2007 og revidert 02.01.2008.”

Hausmania BA har leiekontrakt for Hausmannsgate 34 og Brenneriveien 1.

Ved en ”i forbiparten beskjed” har ansatte i EBY på besøk i Hausmania sagt at kommune har umiddelbare planer om å selge Hausmannsgate 40 – 42 og Brenneriveien 1 (sistnevnte har Hausmania BA leiekontrakt til 2012).

Det bes om at byrådet gir bystyret en orientering om de foreliggende salgsplaner, og hvordan en ved et eventuelt salg skal ivareta reguleringsplanens forutsetning om ”byøkologisk kvartal” og de kulturaktiviteter bystyret har ønsket å sikre i dette kvartalet.

Med hilsen
Ivar Johansen, SV /s/

Medlem finanskomiteen

Og dette er den orientering Byrådet deretter sendte til bystyret:

Til:

Byutviklingskomiteen
Finanskomiteen

Dato: 11.12.2009

Fra: Byråden for byutvikling

Notat nr.: 255/2009


ORIENTERING OM SALG AV HAUSMANNS GATE 40 OG 42 OG BRENNERIVEIEN 1

Innledning

Jeg vil med dette orientere bystyrets organer om at det planlegges å selge tre eiendommer i Hauskvartalet; primært til studentboliger, sekundært på det frie marked.

Innledningsvis vil jeg opplyse om at de eiendommer som planlegges solgt ikke er blant de eiendommer i Hauskvartalet hvor kulturhuset Hausmania holder til. Hausmania BA har leiekontrakt med Oslo kommune og kommunen opprettholder sine forpliktelser med hensyn til denne. I denne forbindelse nevnes at bystyret 07.12.2009 vedtok å godkjenne en omdisponering av kr 25 mill. fra øremerkede ubrukte midler til utbedringstiltak av kulturhuset Hausmania.

Da Oslo kommune i 2004 kjøpte de eiendommene som nå planlegges solgt så var bakgrunnen et ønske om å sikre eierskap til lokalitetene som kulturhuset Hausmania leide av Statsbygg, Hausmanns gate 34 – 38. Statsbygg satte imidlertid som vilkår for overdragelsen av kulturhuset at Oslo kommune også kjøpte resten av Hauskvartalet. Av denne årsak ble Oslo kommune eier av samtlige eiendommer i kvartalet, uten at det forelå en konkret plan for utvikling av andre eiendommer enn de der kulturhuset Hausmania holdt til.

Hauskvartalet består av Vestre Elvebakke 10, 12 og 14, Hausmanns gate 28, 30, 32, 34, 40 og 42 og Brenneriveien 1. Bystyret vedtok 18.06.2008 å regulere kvartalet til spesialområde – byøkologisk kulturkvartal i kombinasjon med byggeområde for bolig, allmennyttig formål (kultur, sirkushall/flerbrukshall), spesialområde – bevaring (bolig, forretning) og fellesområde – gårdsplass, lek, opphold, jf. vedlagte reguleringsbestemmelser S-4387 18.06.2008 og reguleringskart. De tre eiendommene som planlegges solgt er Hausmanns gate 40 og 42 og Brenneriveien 1, som i all hovedsak er regulert til bolig, jf. neste avsnitt.

Nærmere om eiendommene som planlegges solgt

Hausmanns gate 40 (gnr. 208 bnr. 303) er regulert til bolig. På eiendommen står en bygård oppført i 1880. Det er 9 boliger i bygningen. Leilighetene har en betydelig understandard når det gjelder de sanitære forhold og bygningen er i svært dårlig forfatning med omfattende soppangrep, mugg og råte. Soppangrepet gjelder også de bærende konstruksjoner i bygningen. Det er installert sprinklingsanlegg i bygningen. Bygningen er okkupert av en gruppering som kaller seg ”Vestbredden Vel Vel”.

Hausmanns gate 42 (gnr. 208 bnr. 304) er regulert til spesialområde – bevaring (bolig, forretning). Også på denne eiendommen står en bygård oppført 1880. Dette er en hjørnebygning som det er knyttet fredningsbestemmelser til. Plan- og bygningsetaten har gitt pålegg om utbedring og har varslet om tvangsmulkt på grunn av manglende vedlikehold av bygningen. Det følger av reguleringsbestemmelsenes § 4 at bygningen må settes i stand i samråd med Byantikvaren. Videre følger det at første etasje av bygningen kan benyttes til forretning. Bygningen for øvrig består av 6
boliger, i dag okkupert av en gruppering som kaller seg ”Alle kanter beboerforening”. Også denne bygningen har omfattende soppangrep. Soppangrepene gjelder også i bærende konstruksjoner, og boligene er i meget dårlig forfatning med mugg og råte.

Brenneriveien 1 (gnr. 208 bnr. 60) er i dag en tomt. Bygningen som sto på eiendommen er revet. Eiendommen er regulert til bolig. Inntil videre er det inngått tidsbestemt leiekontrakt for tomten frem til 31.07.2012. Det er imidlertid gjensidig rett til oppsigelse av leieforholdet med seks
måneders varsel. Leietaker er Hausmann BA, et selskap som også leier Hausmanns gate 34 -38 og Vestre Elvebakke 10 av Oslo kommune, henholdsvis til kulturformål og parkering.

Nærmere om den overordnede intensjon bak reguleringsplanen

Det fremgår av reguleringsbestemmelsene at reguleringsplanen har en overordnet intensjon som gjelder for hele kvartalet, herunder de eiendommer som planlegges solgt. Av § 2 følger at ”det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring
og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål:

- Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21-prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides miljøprogram i samarbeid med ”Hauskvartalet” og eierne.

- Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig”.

Utbedrings- og brannsikringsbehov

Da Oslo kommune i 2004 kjøpte alle eiendommene i Hauskvartalet av Statsbygg ble det opplyst at  alle eiendommene unntatt Hausmanns gate 42 – som var fredet – var kondemnable. Selger hadde rammetillatelse til riving av samtlige bygninger med unntak av Hausmanns gate 42. Det var også
gitt pålegg om brannsikringstiltak. Hausmanns gate 40 og 42 har behov for total rehabilitering og utbedring av soppangrep.

Brann- og redningsetaten har gjennom årene foretatt flere branntilsyn i bygårdene og pålagt omfattende tiltak. Som en følge av dette er Hausmanns gate 40 sprinklet og det er organisert brannvakter med mer i gården.

Hausmanns gate 42 er ikke sprinklet. Før dette kan skje må fasaden rehabiliteres, da det er i fasadeveggen at bærebjelkene i etasjeskillene er forankret. Disse er så skadet av sopp og råte at de må rehabiliteres, hvilket innebærer at etasjeskillene må åpnes. Dette arbeidet må ferdigstilles før
sprinkling kan monteres i bygningen. Det foreligger som nevnt pålegg fra Plan- og bygningsetaten om rehabilitering av fasaden og rehabiliteringen må skje i samråd med Byantikvaren.

Samlede utbedringskostnader for de to bygningene kan stipuleres til i størrelsesorden 60 mill. Det er da lagt til grunn utbedringskostnader på ca. kr 30 000 pr m². Slik eiendommene fremstår i dag er de ikke egnet for beboelse.

Vurdering

Hausmanns gate 40 og 42 og Brenneriveien 1 har til sammen et areal på 2 800 m² BRA. Det er regulert et felles gårdsrom for de tre boligeiendommene. Føringene i reguleringsbestemmelsene innebærer trolig at boligene vil kunne være egnet for yngre leietakere, gjerne studenter. Alternativt kan tenkes en stiftelse under boligsamvirket eller en organisasjon med ideelt formål.

Som enhver annen eier av fast eiendom så plikter Oslo kommune å holde sine eiendommer i forskriftsmessig stand. Hvis Oslo kommune skal fortsette å ha eieransvaret til Hausmanns gate 40 og 42 trengs betydelige midler. Oslo kommune har som eiendomsbesitter en lang rekke utfordringer med hensyn til utbedring, rehabilitering og løpende vedlikehold av bygninger, med de kostnader dette innebærer. Jeg tenker da blant annet på de bygninger som forvaltes av Boligbygg Oslo KF, Omsorgsbygg Oslo KF, og Undervisningsbygg Oslo KF. Dette er bygninger som tjener kommunale tjenesteproduksjonsoppgaver som skole, barnehage, sykehjem, sosialboliger m.m. De eiendommene i Hauskvartalet som vurderes solgt tjener ikke slike kommunale formål; det er ikke eiendommer som Oslo kommune har behov for i sin tjenesteproduksjon.

I lys av dette mener jeg at det ikke er riktig at kommunen prioriterer utbedring av Hausmanns gate 40 og 42 og utvikling av Brenneriveien 1. Et salg vil kunne bidra til at bygningene blir tatt vare på og at reguleringsplanens intensjon ivaretas. Etter mitt syn er det andre kommunale eiendommer
med prioriterte brukere som kommunen bør investere i før disse. I denne forbindelse kan nevnes at de grupperinger som i dag bebor Hausmanns gate 40 og 42 ikke har noen leiekontrakt som fundament for sin besittelse av boligene.

Foruten at de to bebygde eiendommene utfordrer kommunens eierskap teknisk og økonomisk, er også det overordnede reguleringsformålet en utfordring. I denne saken fordres at det legges til rette for boliger og kunstrelatert virksomhet av enkel standard. Etablering av studentboliger i den
boligregulerte delen antas å være i tråd med formålet. Dette er jevnt over boliger med enkel standard. Det er i dag stor mangel på studentboliger i Oslo, og beliggenheten av de aktuelle eiendommene antas å være attraktiv for studenter; nært både sentrum og Grünerløkka. Dessuten
mener jeg at det er grunn til å tro at studentboliger vil kunne være forenlig med den aktivitet som skjer innen resten av Hauskvartalet. Det har vært tatt kontakt med studentsamskipnadene, som har vist positiv interesse for eiendommene.

På denne bakgrunn mener jeg at det hensiktsmessig å overlate utviklingen av Hausmanns gate 40 og 42 og Brenneriveien 1 til profesjonelle aktører. Jeg har en tro på at dette er til det beste for både kommunen og realiseringen av reguleringsplanens overordnede intensjon, samt for utviklingen av
Hauskvartalet som helhet.

Dersom eiendommene selges til studentsamskipnad direkte eller etter begrenset budrunde må salget vedtas av bystyret, jf. salgsinstruksens pkt. 7.5. Om eiendommene selges på det frie marked så må salget av Hausmanns gate 42 likevel vedtas av bystyret, da denne bygningen er regulert til
spesialområde – bevaring, jf. salgsinstruksens pkt. 4.3.

Bård Folke Fredriksen

byråd for byutvikling



Kommentarer   

0 #1 turlukuke 18-04-2010 05:56
Jeg mener at det var et overtramp å kaste ut beboerene i 42, og tror det fantes muligheter for å løse det gjennom dialog heller enn konflikt/makt. Håper alle har funnet et godt sted å bo i etterkant. Men jeg lurer også veldig på hva dette betyr: "byøkologisk kulturkvartal".

Umiddelbart tenkte jeg på Jan Erik Vold.
0 #2 Nabo med barn 14-10-2010 19:03
Kast ut hele gjengen, de har null respekt for resten av nabolaget. Bare bråk og støy derfra!

Legg til kommentar

Sikkerhetskode
Vis ny kode