Sosialpolitikk

På utbyggarens premisser

På utbyggarens premisser

I dag har kommunen for lite å si i byplanlegginga. Det kan eit kommunalt utbyggingsselskap endre på.

"Så lenge nesten all utbygging av bustadar skjer i privat regi, har utbyggarane i mange tilfelle makt til å pressa kommunane til å godta nokså dårlege løysingar.

Maktforholda mellom marknadsaktørane og styresmaktene er etter mitt syn for ubalanserte. Det skapar for mykje pengemakt, og for lite makt til folkevalde og lokalsamfunn. Når marknadskrefter og marknadsaktørar ikkje greier å løysa samfunnsutfordringar på ein god nok måte, er det sosialistiske svaret at fellesskapet tek eit større ansvar. Det er ingen naturlov at det er private selskap som skal ha eineansvaret for å regulera og bygga ut bustadtomter.

Mange kommunar, blant dei Oslo, kunne ha trengt eit tomte- og utbyggingsselskap.

Eit offensivt tomte- og utbyggingsselskap hadde endra maktbalansen i byutviklinga. Viss planstyresmaktene og utbyggarane ikkje greier å bli einige om ei løysing som er god nok for lokalsamfunnet, kunne kommunen trygt ha regulert tomta i tråd med sine ynskje. Viss den private grunneigaren ikkje ville bygga i tråd med planen, kunne dei selja til utbyggingsselskapet. I verste fall gjev Plan- og bygningsloven ekspropriasjonsheimel der grunneigaren over tid ikkje vil medverka til å realisera planen. Poenget er på ingen måte at tomte- og utbyggingsselskapet skal stå for all bustadutbygging. I nokre tilfelle skal det faktisk stå for gjennomføringa, i andre tilfelle skal det berre vera «riset bak speilet»."

Offensivt innspill fra Tore Syvert Haga, utdanna byplanleggar, SVs 1. kandidat til Alna bydelsutval.

På utbyggarens premisser

Av Tore Syvert Haga,

utdanna byplanleggar, SVs 1. kandidat til Alna bydelsutval

I byutviklinga er det ei rekke interesse som står mot kvarandre. Ofte er det motstrid mellom kva som er best for eit lokalsamfunn, og kva som er best for ein utbyggar eller grunneigar. Planprosessen får då karakter av forhandlingar mellom kommunen og grunneigaren, kor ein ser om det er muleg å finna eit kompromiss, eller om planforslaget blir avvist. Maktforholda i dagens byplanlegging gjer at det er vanskeleg for lokalsamfunnet sine interesse å vinna fram i denne type saker.

I forhandlingar er det generelt sånn at den som har det beste alternativet til ei forhandla løysing, står sterkast. Han kan leva best med eit brot i forhandlingane, og kan difor stå hardast på krava. Så lenge ein kommune generelt ynskjer bustadutbygging, og i alle tilfelle er avhengige av private aktørar for å få det gjort, vil kommunen sin forhandlingsposisjon ofte bli svak.

Dei som føreslår reguleringsplanar som legg til rette for bustadutbygging er stort sett private utbyggarar. Det er dei som eig grunnen, og som skal få bustadane bygd og seld. Kommunen har makt gjennom reguleringsplanar. I praksis er makta likevel avgrensa. Kommunen kan sei nei til eit planforslag dei meiner er dårleg, og vedta ein annan plan. Men dei kan ikkje tvinga nokon til gjennomføra planen. Viss kommunen regulerer ei tomt til ein bustadtype eller tettheit som grunneigar ikkje er interessert i å bygga ut, er sjansen veldig liten for planen blir gjennomførd. For kommunar er då brot i forhandlingane, altså eit avvist planforslag eller eit forslag utbyggar ikkje støttar, ei dårleg løysing.

Bustadprodusentar og eigedomsutviklarar er ikkje verre eller betre enn andre private selskap. Deira oppgåve er å gjera det dei kan, innanfor gjeldande lovar, planar og andre reguleringar, for å maksimera verdien på eigedommane dei sitt på.

I Groruddalen ser me for tida fleire eksempel på at dette kan gå på kostnad av lokale interesse. Eit eksempel er ein eigedom på Sletteløkka, som blir brukt til brakker og lagring. For nokre år sidan gjekk engasjerte naboar saman og betalte få eit arkitektkontor til å laga eit konsept kor tomta blei bygd ut med småhus. Plan- og bygningsetaten uttalte at ideen var god. Åra gjekk. Den private grunneigaren var ikkje interessert i å bygga småhus, det var meir å henta på noverande arealbruk. Nyleg ga Oslo kommune dispensasjon til å bruka tomta til brakker i nye, lange år.

Andre gonger er situasjonen motsett. Grunneiar ynskjer massive utbyggingar som skapar lokal motstand og endrar balansen mellom blokker og småhus i eit nærområde. Både på Lindeberg og på Furuset pågår det for tida planprosessar av dette slaget. Viss kommunen her stiller for strenge krav, eller avgrensar utbyggingsvoluma for sterkt, risikerer dei at ingenting skjer. Serleg på Furuset, kor det er snakk om ei tomt som i dag er dårleg utnytta, er det eit dårleg alternativ for kommunen.

Maktforholda mellom marknadsaktørane og styresmaktene er etter mitt syn for ubalanserte. Det skapar for mykje pengemakt, og for lite makt til folkevalde og lokalsamfunn. Når marknadskrefter og marknadsaktørar ikkje greier å løysa samfunnsutfordringar på ein god nok måte, er det sosialistiske svaret at fellesskapet tek eit større ansvar. Det er ingen naturlov at det er private selskap som skal ha eineansvaret for å regulera og bygga ut bustadtomter.

Mange kommunar, blant dei Oslo, kunne ha trengt eit tomte- og utbyggingsselskap. Aktuelle tomter kor arealbruken var uønska kunne ha blitt kjøpt opp og omregulert til bustadføremål. Så kunne tomtene ha blitt selde vidare til private utbyggarar, gjerne på vilkår knytta til byggetidspunkt eller pris på ferdige bustadar. Viss ingen ville kjøpa tomta til ein akseptabel pris, kunne utbyggingsselskapet ha sørga for at bustadane blei bygde, og så selde ut.

Eit offensivt tomte- og utbyggingsselskap hadde endra maktbalansen i byutviklinga. Viss planstyresmaktene og utbyggarane ikkje greier å bli einige om ei løysing som er god nok for lokalsamfunnet, kunne kommunen trygt ha regulert tomta i tråd med sine ynskje. Viss den private grunneigaren ikkje ville bygga i tråd med planen, kunne dei selja til utbyggingsselskapet. I verste fall gjev Plan- og bygningsloven ekspropriasjonsheimel der grunneigaren over tid ikkje vil medverka til å realisera planen. Poenget er på ingen måte at tomte- og utbyggingsselskapet skal stå for all bustadutbygging. I nokre tilfelle skal det faktisk stå for gjennomføringa, i andre tilfelle skal det berre vera «riset bak speilet».

Kommunale utbyggingsselskap kan sjølvsagt ikkje realisera kva prosjekt som helst, og det er vel lite truleg at kommunar har råd til å subsidiera bustadutbygging. Skilnaden frå private selskap er likevel at kravet til overskot over det lange løp ikkje er der. Målet bør vera å gå i null på sikt. Lågare overskotskrav gjer at fleire prosjekt kan «reknast heim». Det gjer at fleire prosjekt kan realiserast, til det beste både for dei som treng bustadar og dei som ynskjer ei positiv utvikling i nærmiljøet sitt.

(publisert i Klassekampen 10. august 2015)

You have no rights to post comments